依据：《成都市温江区规范农村宅基地审批和住房建设管理实施细则》温农规〔2024〕2 号 （区农业农村局＋区规划和自然资源局＋区住房和城乡建设局联合印发；2024-12-19 成文，有效期三年） 上位依据：《四川省农村住房建设管理办法》（省政府令第 362 号）、《成都市农村住房建设质量安全管理办法》（成住建规〔2024〕2 号） 适用本案：成都市温江区和盛镇、2 层农村自住住房、原址翻建 编制时间：2026-09-10 ｜ 原文存档：
官方文件/温江区实施细则（温农规〔2024〕2号）.md
| 条 | 原文要点 |
|---|---|
| 第五条 | 符合条件的农村村民……申请农村宅基地审批和农村住房建设（包括原址新建、原址改扩建和异址新建）的，遵守本细则 |
| 第十六条 | 农村村民依法使用宅基地建房（包含原址新建、原址改扩建和异址新建），均须办理用地和建设规划许可审批手续 |
| 第四十四条 | 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由镇（街道）责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋 |
➡️ 你们是"原址翻建"，同样要走审批。 没批就建，镇（街道）可以责令退还土地并限期拆除。
第三十六条 建新拆旧。经批准用地建房的农村集体经济组织成员，自申请批准之日两年内完成建房；住宅建成后要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过竣工验收后 90 天内拆除旧房并将原宅基地无偿无条件退还集体经济组织统筹安排使用，需复耕的必须复耕。
➡️ 这直接说明工期必须在合同里写死。旧合同开竣工日期全空白——一旦拿到批准却在 2 年内没建完，批文本身可能出问题。
第十五条 本区域宅基地地域类型为平原地区。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地，宅基地用地面积执行以下标准：住房用地面积标准为每人不超过 30 平方米，住房、附属用房和庭院用地总面积为每人不超过 70 平方米。3 人以下的户按 3 人计算，4 人的户按 4 人计算，5 人及以上的户按 5 人计算。 新建（改建、扩建、翻建）住房、附属用房、庭院均不占用耕地的，在宅基地总面积标准内，住房用地面积可适当增加，增加部分每户不超过 30 平方米。
| 家庭人口 | 住房用地面积上限 | 不占耕地时可增至 | 住房＋附属＋庭院总面积上限 |
|---|---|---|---|
| 3 人及以下 | 90 ㎡ | 120 ㎡ | 210 ㎡ |
| 4 人 | 120 ㎡ | 150 ㎡ | 280 ㎡ |
| 5 人及以上 | 150 ㎡ | 180 ㎡ | 350 ㎡ |
⚠️ 请立即自查：本案合同填写"建筑面积约 277.2 平方米"、2 层 → 折算基底（住房用地面积）约 138.6 ㎡。
➡️ 务必先按实际家庭人口与是否占耕地核算，再定建筑面积。 面积超标是批准与验收环节最容易被卡的地方。 ➡️ 注意区分两个概念：宅基地用地面积 = 占地（基底）面积，不等于建筑面积；2 层房屋建筑面积约为占地的 2 倍。
第二十三条 农村住房建设应当选择持有住建主管部门颁发的《农村建筑工匠培训合格证书》的农村建筑工匠，或者具有执业资格的建造师，或者有相应资质的施工企业作为承揽人进行施工。
➡️ 江剑凯必须具备上述三者之一，并在开工申报时提交证书复印件（第二十二条第三项）。 ➡️ 这也解释了为什么省示范文本要把"承揽人"做成三选一勾选、并填写合格证书编号。 ➡️ 你们上一份合同里，乙方是手写个人姓名 + 一家建筑设计公司的公章，没有任何资格证书信息——这是最需要先落实的一件事。
| 步骤 | 事项 | 去哪 / 找谁 | 期限 | 依据 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 以户为单位提出宅基地和建房申请，提交申请表（附件1）、承诺书（附件2）、身份证明、农房施工设计图 | 组级集体经济组织 | — | 第十八条(一) |
| ② | 组级成员（代表）会议讨论通过 + 公示 | 组级组织 | 公示 5 日 | 第十八条(二) |
| ③ | 村级审查（含相邻权利人意见、规划、风貌、功能配套） | 村级组织 | 5 个工作日 | 第十八条(三) |
| ④ | 镇（街道）联审联办 + 实地审查；宅基地管理／自然资源／住房城乡建设科室分别签署意见（住建科室审建筑面积、层数、高度） | 镇（街道）受理窗口 | 接件到出具审核意见原则上不超过 20 个工作日 | 第十八条(四) |
| ⑤ | 核发《农村宅基地批准书》（附件5）＋《乡村建设规划许可证》（附件4） | 镇人民政府（街道办） | 原则上一并发放 | 第十八条(四) |
| ⑥ | 索取免费通用设计图集（也可自费委托设计） | 温江区住建局 | — | 细则第八条、省办法第十三条 |
| ⑦ | 开工申报：填写《农村住房建设开工申报表》（附件7），提交 4 类材料（见下表） | 镇（街道） | 开工前 | 第二十二条 |
| ⑧ | 镇（街道）到现场检查复核，符合规定的同意开工并实地丈量批放宅基地，申报表转报区住建局备案 | 镇（街道） | — | 第二十二条 |
| ⑨ | 注册并使用「成都市农房建设管理信息系统」，全过程填报 | 镇（街道）指导 | 全过程 | 第二十一条 |
| ⑩ | 政府三个必检关键环节（见第三节） | 镇（街道）到场 | 施工中 | 第二十七条 |
| ⑪ | 竣工验收 7 个工作日前，告知镇（街道）验收时间、地点、验收组名单 | 镇（街道） | 提前 7 个工作日 | 第三十条 |
| ⑫ | 组织竣工验收（由建房人负责组织），形成《农村住房竣工验收记录表》（附件13） | 建房人组织 | — | 第三十一~三十四条 |
| ⑬ | 竣工资料报镇（街道）存档，镇（街道）转报区住建局备案 | 镇（街道） | 验收合格后 30 日内（⚠️ 省级为 90 日，区级更严，以区为准） | 第三十五条 |
| ⑭ | 拆除旧房并将原宅基地无偿无条件退还集体经济组织 | — | 验收后 90 天内 | 第三十六条 |
| ⑮ | 申请不动产登记 | 不动产登记机构 | — | 第三十七条 |
《成都市自建房全生命周期管理办法》成办规〔2026〕6 号（成都市政府办公厅，2026-08-10 施行，有效期 5 年）——原文存档：官方文件/成都市自建房全生命周期管理办法（成办规〔2026〕6号）.md
📎 适用关系：温江区细则第四十六条已明确"国家、省、成都市对农村宅基地审批和住房建设管理有新规定的，按新规定执行"，因此该市级新规同样适用本案。
| # | 市级要求 | 条 | 与温江区细则的关系 |
|---|---|---|---|
| 1 | 先审批后建设：新建、改（扩）建、重建自建房均应依法办理用地、规划、建设手续 | 第五条 | 与细则第五条、第十六条一致 |
| 2 | 本案属"城镇规划区外集体建设用地自建房" → 办 《乡村建设规划许可证》 | 第七条 | 与细则附件 4 一致 |
| 3 | 不得超面积占地，不得超规模建房；严禁利用农村宅基地建别墅大院、私人会馆 | 第七条 | 强化细则第十五条面积标准 |
| 4 | ⭐ 施工方应根据地质条件选用地基持力层、对地基地质进行必要踏勘、按技术规范选择地基基础形式和埋置深度 | 第八条 | 与省办法第十二条、细则第二十六条同源 |
| 5 | ⭐ 施工方应做好开挖验槽、地基基础、构造柱、圈梁、屋面、主体结构等重点部位施工检查记录 | 第八条 | 细则第二十六条第三项的细化 |
| 6 | 使用安全责任人＝产权人，承担用地、规划、建设、使用、拆除的全生命周期安全主体责任；须与施工方签订施工合同明确权利义务和安全责任 | 第三条、第八条、第二十四条 | 说明为什么必须把乙方责任用合同写死 |
| 7 | 区（市）县住建部门在农村集体土地自建房建设中，指导镇（街道）做好验槽、建筑基础施工、主体施工三个关键环节现场质量监督检查 | 第十六条 | 与细则第二十七条一致（市、区两级双重确认） |
| 8 | 使用中不得擅自加层、不得拆改主体承重结构；违反的责令停止、限期恢复原状或维修加固 | 第九条、第十九条 | 房屋建成后仍适用，长期有效 |
第八条把"根据地质条件踏勘 + 选用地基持力层 + 按技术规范选择地基基础形式和埋置深度"明确写成施工方的义务。
至此已有三份文件规定同一件事：
而对方旧合同却写"因地质沉降、滑坡、泥石流等自然灾害造成主体问题与乙方无关"——这是用合同条款排除自己的法定义务，可依《民法典》第 497 条（格式条款不合理免除其责任 → 无效）主张该条款无效。
✅ 我已把这条写进新合同第十二条第 16 项（"地质踏勘与地基选型"），并明确"乙方不得以'地质沉降''自然灾害'为由免责"。
《成都市农村住房建设质量安全管理办法》成住建规〔2024〕2 号（2024-03-01 施行，有效期 5 年）——原文存档：官方文件/成都市农村住房建设质量安全管理办法（成住建规〔2024〕2号）.md
第二条 适用范围：建房人在集体土地上自主新建、改建、扩建的、建筑层数在两层以下（含两层）的农村低层住房建设管理，适用本办法。→ 本案 2 层，正适用。
"无规划不建设，无设计不施工，无验收不使用"
这是成都市对农房建设的总要求，简明好记，也是跟施工方交涉时最有分量的一句话。
| # | 要求 | 条 |
|---|---|---|
| 1 | 建房人对建设活动负总责，承担建设主体责任；勘察设计、施工、材料供应单位或个人分别承担质量和安全责任 | 第四条 |
| 2 | ⭐ 承揽人应根据建房地块地质条件选择地基持力层，依技术规范和设计文件选择地基基础形式和埋置深度 | 第六条 |
| 3 | 农村住房建设原则上应当使用免费通用设计图集；改建、扩建须先做住房安全性鉴定，不得增加原有层数或夹层 | 第七条 |
| 4 | ⭐ "承揽人应当执行国家住宅建筑保修期限的相关规定" | 第十一条 |
| 5 | 三个关键环节镇人民政府到场检查；整改合格后方可继续施工 | 第十四条 |
| 6 | ⭐ 质量异议处理程序（见下） | 第二十三条 |
| 7 | 外立面以川西建筑风格为主；验收合格后建房人可对承揽人作出信用评价 | 第二十八、二十条 |
这是前三份文件都没有的，对你们将来真出质量问题时非常有用：
建房人和承揽人双方对施工质量存在异议的，对于涉及主体结构安全和主要使用功能的质量缺陷，应由建房人与承揽人委托共同认可的具有相应资质的工程质量检测机构进行检测，相关责任主体依据检测结论提出处理方案，镇人民政府出具《建筑工程质量异议处理意见书》（附件7）并督促责任人落实整改。
配套条文：
✅ 我已把这条写进新合同第十二条第 18 项（质量异议处理）和第 19 项（保修期依国家规定）。
对比两份文件的开工申报要求：
| 文件 | 开工申报要求提交的"合同" |
|---|---|
| 成都市级（成住建规〔2024〕2 号）第九条第（四）项 | 仅要求"施工合同"，未指定任何表格 |
| 温江区级（温农规〔2024〕2 号）第二十二条第（四）项 | 须提交《农村宅基地建房承包合同》（附件9）及《农村宅基地建房施工安全责任书》（附件10） |
➡️ 市级只说要"施工合同"，没有限定用区里的表格。 ➡️ 因此向和盛镇政府争取"使用四川省《农村住房建设施工合同（示范文本）》作为施工合同"是有依据的——可以直接援引市级第九条第（四）项。
① 宅基地批准手续和乡村建设规划许可手续；② 改扩建证明手续；③ 建筑方案图、施工图；④ 施工合同；⑤ 《农村建筑工匠培训合格证书》或建造师证或企业资质证书；⑥ 承揽人施工记录和检查记录；⑦ 主要建筑材料、建筑构配件的出厂合格证明或进场复检报告；⑧ 设计单位资质证书复印件；⑨ 施工图设计质量承诺书；⑩ 农村住房质量保修书；⑪ 农村住房竣工验收记录表；⑫ 其他。
➡️ 其中 ⑥⑦ 都要乙方提供，新合同第十二条第 8、17 项已约定乙方移交。
核查结果（2026-09-10）：旧合同盖章的「成都简越筑家建筑设计有限公司」——
这意味着三件事：
| # | 结论 |
|---|---|
| 1 | 江剑凯是该公司的法定代表人，故旧合同"个人署名＋公司盖章"不宜再认定为挂靠，但合同主体载明仍不规范 |
| 2 | 该不符合《温江区细则》第二十三条"有相应资质的建筑施工企业"这一档，经营范围亦不含施工 |
| 3 | 🔴 开工申报会被卡：细则第二十二条第（三）项要求提交《农村建筑工匠培训合格证书》或《建造师执业资格证书》或建筑施工企业资质证书，而"建设工程设计"资质不符合该要求 |
合规的三条路径：
| 路径 | 做法 | 前提 |
|---|---|---|
| ① 最省事 | 江剑凯以个人（农村建筑工匠）身份承接，合同乙方填个人、签字按指印、不盖公司章 | 须持有《农村建筑工匠培训合格证书》 |
| ② 换主体 | 由有建筑业企业资质（施工总承包／专业承包／施工劳务）的企业承接 | 提供资质证书副本 |
| ③ 设计施工分开 | 设计合同给简越筑家（属其"建设工程设计"经营范围，合规）；施工合同给有资质企业或持证工匠 | 两份合同 |
若对方坚持用该公司签施工合同，至少争取：①江剑凯个人连带责任保证；②乙方为全部施工人员投保意外险，每人保额不低于 50 万元、保单交甲方备存；③明确"因乙方不具备承揽人资格致开工申报未获批准、被责令停工整改或拆除的，由乙方承担全部责任并赔偿甲方损失"；④先向镇政府窗口问清能否申报，通过后再开工。
🚫 切勿在资质问题未澄清前先行开工——未办理开工手续擅自施工，可被责令退还土地、限期拆除（细则第四十四条）。 📄 详见专文：
乙方主体资格核查备忘.md
| 渠道 | 联系方式 | 适合问什么 |
|---|---|---|
| ⭐ 温江区农业农村局（本细则解读机构） | 028-82728931 解读人：肖华强 | 宅基地面积按人口如何核定、申请条件、不予批准情形 |
| 和盛镇政府（宅基地建房受理窗口） | 到窗口办理 | 索取附件 1~16 全套表格、开工申报、信息系统填报、验收告知 |
| 温江区住房和城乡建设局 | 到窗口/官网 | 免费通用设计图集、乡村建设工匠培训与《农村建筑工匠培训合格证书》、施工图要求 |
| 温江区规划和自然资源局 | 到窗口/官网 | 《乡村建设规划许可证》、农用地转用、不动产登记 |
💡 建议第一个电话就打 028-82728931，问两个最关键的问题： ① "我家 X 口人、原址翻建、（是否）占耕地 —— 住房用地面积上限是多少平方米？"（对应细则第十五条） ② "开工申报要求的《农村宅基地建房承包合同》（附件9）—— 能否使用四川省的《农村住房建设施工合同（示范文本）》？还是必须用区里的表格？两者不一致时以哪份为准？"（对应细则第二十二条第四项）
施工到以下三个环节时，镇（街道）应到场检查；发现的问题整改合格后方可继续施工：
| 环节 | 检查内容 |
|---|---|
| ① 验槽 | 检查基础持力层承载力是否符合设计要求；检查工程截坡是否有防护措施 |
| ② 建筑基础施工 | 对地基基础结构形式和几何尺寸是否符合设计要求进行检查 |
| ③ 主体施工 | 对梁、板、柱几何尺寸，混凝土强度，住宅层数，建筑高度，建筑风貌是否符合设计要求进行检查 |
➡️ 这条对你们非常有利：基础持力层、地基尺寸、混凝土强度、层数高度都由政府到场查。 ➡️ 写进合同的做法：约定乙方必须配合这三个环节的到场检查、按规定整改，并把"整改产生的费用与工期损失由责任方承担"写清楚。（本案填写版合同第十二条第 15 项第(2)目已写入）
| # | 材料 | 备注 |
|---|---|---|
| 1 | 农村宅基地批准手续 和 乡村建设规划许可手续 | 即附件 4、附件 5 |
| 2 | 农村住房建筑方案图和施工图 | 委托设计单位专业设计的，还要提交设计单位资质证书复印件及《农村住房施工图设计质量承诺书》（附件8） |
| 3 | 《农村建筑工匠培训合格证书》或建造师执业资格证书复印件或建筑施工企业资质证书复印件 | ⚠️ 本案乙方必须先出示这一项 |
| 4 | 建房人与承揽人签订的施工合同《农村宅基地建房承包合同》（附件9）及《农村宅基地建房施工安全责任书》（附件10） | ⭐ 见下面的"重点提示" |
温江区细则第二十二条第（四）项要求的施工合同是 《农村宅基地建房承包合同》（附件9），并需同步提交 《农村宅基地建房施工安全责任书》（附件10）。
而省里的《四川省农村住房建设施工合同（示范文本）》CH-2025-01 是 2025-07-14 才制定的，晚于温江区细则（2024-12-19）——所以区里的附件9 是区级配套的表格式合同。
建议这样处理：
| # | 红线 | 依据 |
|---|---|---|
| 1 | "一户一宅"，严格控制占用耕地，不得占用永久基本农田 | 第十二条 |
| 2 | 不得擅自修改施工图、不得偷工减料（原文："任何单位和个人不得擅自修改施工图"） | 第二十五条 |
| 3 | 不得擅自加层、擅自变动主体和承重结构（此为省办法对使用安全责任人的要求） | 省办法第三十条 |
还有一条容易被忽略的乙方义务（第二十六条）：
地基基槽开挖时，承揽人应对基槽开挖区边线外开挖深度 2 倍范围内的毗邻建（构）筑物、地下管线及设施等状况进行调查，并采取安全保护措施。
➡️ 这是很具体的安全义务，起草合同时应写明——因为一旦挖坏邻居房子或地下管线，责任归属会直接影响谁赔钱。（本案填写版合同第十二条第 15 项第(4)目已写入）
| 附件 | 名称 | 本案是否用到 |
|---|---|---|
| 1 | 农村宅基地建房（规划许可）申请表 | ✅ 申请时 |
| 2 | 农村宅基地使用承诺书 | ✅ 申请时 |
| 3 | 农村宅基地建房（规划许可）审批表 | 镇政府内部 |
| 4 | 中华人民共和国乡村建设规划许可证 | ✅ 审批后核发 |
| 5 | 农村宅基地批准书 | ✅ 审批后核发 |
| 6 | 镇（街道）宅基地建房审批台账表 | 镇政府内部 |
| 7 | 农村住房建设开工申报表 | ✅ 开工前必交 |
| 8 | 农村住房施工图设计质量承诺书 | 委托设计时提交 |
| 9 | 农村宅基地建房承包合同 | ✅ 开工申报必交（见第五节） |
| 10 | 农村宅基地建房施工安全责任书 | ✅ 开工申报必交 |
| 11 | 农村住房施工关键环节检查记录表 | 三个关键环节检查用 |
| 12 | 农村住房质量保修书 | ✅ 竣工验收条件之一，双方签署 |
| 13 | 农村住房竣工验收记录表 | ✅ 验收合格证明文件 |
| 14 | 农村住房竣工验收资料归档表 | ✅ 30 日内报镇存档 |
| 15 | 镇（街道）宅基地建房日常巡查台账 | 镇政府内部 |
| 16 | 农村宅基地建房监督管理流程图 | 建议索取一份照流程办 |
| 细则要求 | 已写入合同的对应条款 |
|---|---|
| 承揽人须持《农村建筑工匠培训合格证书》等 | 十二、第 2 项（资格）、第 16 项（不具资格可解除） |
| 开工申报需提交施工合同与安全责任书 | 十二、第 15 项(3) |
| 纳入"成都市农房建设管理信息系统" | 十二、第 15 项(1) |
| 政府三个关键环节到场检查、整改合格方可继续 | 十二、第 15 项(2)、第 7 项（隐蔽工程验收） |
| 基槽开挖 2 倍范围毗邻建（构）筑物调查与保护 | 十二、第 15 项(4) |
| 不得擅自修改施工图、做好重点部位检查记录 | 十二、第 15 项(5) |
| 主要建筑材料合格证/购买凭证由建房人保存 | 十二、第 15 项(6) |
| 脚手架、支模架安全要求 | 十二、第 15 项(7) |
| 竣工验收 7 个工作日前告知镇（街道） | 十二、第 9 项 |
| 验收合格后 30 日内报镇存档 | 十二、第 9 项 |
| 共同签署《农村住房质量保修书》 | 十二、第 9 项、第 17 项（附件六） |
| 施工记录与影像记录移交 | 十二、第 8 项 |
| 法律、法规、规章另有规定从其规定 | 省示范文本"十一、附则"已含 |
官方文件/温江区实施细则（温农规〔2024〕2号）.md官方文件/温江区实施细则-官方解读.md乙方主体资格核查备忘.md官方文件/成都市自建房全生命周期管理办法（成办规〔2026〕6号）.md官方文件/成都市农村住房建设质量安全管理办法（成住建规〔2024〕2号）.md 该官方解读逐章列明的内容与细则原文完全对应，未新增实体规则——即本文第四节整理的四条硬规定即为全部要点。编制时间：2026-09-10 配套：四川省农村住房建设施工合同（示范文本·本案填写版）.docx／.pdf、官方规范文件与示范文本清单.md